Lex Koller: Was Ausländer beim Immobilienkauf in der Schweiz beachten müssen

Was ist das Lex Koller-Gesetz?

Das Lex Koller-Gesetz (offiziell: „Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland“, BewG) wurde 1983 in Kraft gesetzt, um zu verhindern, dass ausländische Investoren und Unternehmen zu stark in den Schweizer Immobilienmarkt eingreifen und diesen unnötig verteuern. Das Gesetz regelt, unter welchen Bedingungen Ausländer Immobilien in der Schweiz kaufen dürfen. Grundsätzlich ist der Erwerb von Liegenschaften durch Ausländer in der Schweiz beschränkt und muss strengen Auflagen genügen.

Erwerbsbedingungen für private ausländische Käufer

Ausländische Privatpersonen dürfen Immobilien in der Schweiz nur erwerben, wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:

1. Aufenthaltsbewilligung B (EU/EFTA): Personen aus EU-/EFTA-Staaten mit einer B-Bewilligung dürfen eine Immobilie zum eigenen Wohnsitz erwerben, ohne dass eine Bewilligung nach Lex Koller erforderlich ist.
2. Aufenthaltsbewilligung C: Personen mit einer Niederlassungsbewilligung C haben die gleichen Rechte wie Schweizer Bürger und können uneingeschränkt Immobilien erwerben.
3. Ferienwohnungen: In bestimmten Tourismusgebieten ist es ausländischen Privatpersonen möglich, eine Ferienwohnung zu kaufen. Allerdings gibt es dabei strenge Kontingente und Einschränkungen.
4. Erbfolge: Immobilien, die im Rahmen einer Erbschaft übertragen werden, unterliegen nicht den Bestimmungen des Lex Koller.

Personen mit einer Aufenthaltsbewilligung B aus Drittstaaten (Nicht-EU/EFTA) dürfen in der Regel nur eine selbst genutzte Hauptwohnung erwerben, jedoch keine Zweit- oder Ferienwohnungen.

Unterschiede bei den Aufenthaltsbewilligungen

• Bewilligung B (EU/EFTA): Erwerb einer selbst genutzten Immobilie ohne Einschränkungen.
• Bewilligung B (Drittstaaten): Erwerb einer selbst genutzten Immobilie nur mit Bewilligung.
• Bewilligung C: Kein Unterschied zu Schweizer Bürgern.
• Kurzaufenthaltsbewilligung L: Kein Immobilienerwerb möglich.
• Grenzgängerbewilligung G: Erwerb nur für berufliche Zwecke ohne Wohnsitz in der Schweiz.

Bewilligungspflicht und kantonale Zuständigkeiten

In vielen Fällen ist der Erwerb einer Immobilie durch einen Ausländer bewilligungspflichtig. Die kantonalen Behörden sind für die Prüfung und Erteilung der Bewilligungen zuständig. Dabei gibt es Unterschiede zwischen den Kantonen.

• Appenzell Ausserrhoden: Eine Bewilligung wird in der Regel restriktiv vergeben, insbesondere für Ferienwohnungen. Der Erwerb durch Personen mit C-Bewilligung ist uneingeschränkt möglich.
• Appenzell Innerrhoden: Aufgrund der begrenzten Fläche ist der Erwerb durch Ausländer stark reglementiert. Ferienwohnungen sind nur in wenigen definierten Zonen erlaubt.
• St. Gallen: Hier gelten die allgemeinen Regeln des Lex Koller. Erwerbe durch EU-Bürger mit B-Bewilligung sind möglich, Ferienwohnungen unterliegen den Kontingenten.
• Thurgau: Der Kanton ist etwas flexibler, allerdings müssen alle Bewilligungspflichten genau geprüft werden. Ferienwohnungen sind nur begrenzt verfügbar.

Fazit

Der Immobilienmarkt in der Schweiz bietet für ausländische Investoren viele Chancen, jedoch ist der Erwerb von Liegenschaften durch Personen aus dem Ausland streng reglementiert. Um sicherzustellen, dass der Kaufprozess reibungslos verläuft, sollten sich ausländische Käufer umfassend über das Lex Koller-Gesetz und die kantonalen Bestimmungen informieren. Eine frühe Abstimmung mit den zuständigen kantonalen Behörden ist ratsam, um mögliche Hürden im Vorfeld zu klären.

–

Link zum Gesetz im Detail durch den Bund:

https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1984/1148_1148_1148/de